平成28年4月1日以後、相続等した空き家を譲渡した場合、
一定の場合に該当すれば、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例が創設されています。
制度の概要
被相続人の居住の用に供していた一定の家屋を相続した相続人が、相続開始があった日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に、その一定の家屋（敷地も含む）又は家屋を取り壊した後の土地を譲渡した場合には、その譲渡所得から3,000万円の特別控除を適用することができます。
以前からある居住用財産の3,000万円特別控除は、居住者が自分の住んでいた居住用財産を譲渡した場合に適用できる特例でした。
ところが、今回の特例は、被相続人が居住していた家屋を相続した相続人が、その相続人が居住していない空き家を譲渡した場合であっても、一定の場合は3,000万円の特別控除が適用されることになります。
総務省統計局の調査によれば、総住宅数に占める空き家の割合は平成25年が13.5％と過去最高を記録しており、今後も増えることが予想されます。空き家の放置が倒壊、放火などにつながる恐れもあり社会問題となっている昨今、空き家の発生を抑制するためにこの特例が創設されています。
対象者
相続又は遺贈により、被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得した者が対象者です。
対象財産
被相続人の居住用家屋又はその家屋の敷地等で、次の要件を満たすことが必要です。
・相続開始の直前において、被相続人の居住の用に供されていたこと
・相続開始の直前において、その被相続人以外に居住していた者がいなかったものであること
・昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建築物を除きます）であること
・相続の時から譲渡の時まで、事業の用、貸付の用、居住の用に供されていなかったこと
譲渡の要件
特例の対象となる譲渡は、次の要件を満たすことが必要です。
・譲渡価額（家屋＋土地）が1億円を超えないこと
・譲渡する家屋が、その譲渡時において現行の耐震基準に適合するものであること
※（耐震性がない場合には、耐震リフォームを行って譲渡するか、又は家屋を取り壊した
場合には土地のみの譲渡でも適用可能です。）
適用期間
平成28年4月1日から平成31年12月31日までの譲渡に適用があります。
必要な提出書類
この特例の適用を受けるためには、確定申告書に下記の書類を添付して提出する必要があります。
・譲渡所得の金額の計算に関する明細書
・被相続人居住用家屋及びその敷地等の登記事項証明書等
・被相続人居住用家屋又はその敷地等の売買契約書の写し等
・被相続人居住用家屋等確認書（※）
・被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
（※）被相続人居住用家屋の所在市区町村にて、一定の書類を提出し、確認・交付を受ける。
他の特例との適用関係
自己の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
居住用財産の3,000万円特別控除（措置法35）との併用が可能です。
ただし、特別控除の金額は2つの特例併せて3,000万円が控除限度額となります。
自己の居住用財産の買換え等に係特例措置
特定の居住用財産の買換え・交換の特例（措置法36の2、36の5）、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失及び繰越控除の特例（措置法41の5）、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（措置法41の5の2）との併用が可能です。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例とは選択適用になります。
取得費加算額が3,000万円を超えるような場合には、こちらの特例を選択する方が有利になります。
その他の注意点
・区分所有建築物が除かれるため、マンション等は適用対象外です。
・相続開始前に老人ホームに入居した場合、相続開始直前まで被相続人の居住の用に供されていたとはいえないため、この特例の適用対象外となります。
なお、仮に住民票が老人ホーム入居前の家屋であっても、実態で判定されますので注意してください。
・分割譲渡を行い、それぞれの譲渡対価が1億円以下であったとしても、「適用前譲渡」と「適用後譲渡」の合計額で1億円を超える場合には、その全てが適用対象外となります。
ただし、2回目の譲渡を適用後譲渡期間経過後の平成32年1月1日以後に譲渡する場合には、その譲渡が「適用後譲渡」に該当しないため、「適用前譲渡」は対象になり、残りの譲渡については対象外となります。
・また、譲渡の範囲には「贈与」「低額譲渡」も含まれますので、例えば低額譲渡を行った場合には、その低額譲渡を行った時の時価が譲渡対価になるので注意が必要です。
・共有で相続した空き家等を譲渡した場合には、共有者1人につき3,000万円の特別控除の適用が可能です。ただし、この特例は「空き家”及び”その敷地」を相続等で取得した個人に適用があるため、空き家をＡ、敷地をＢのように別々に取得して譲渡した場合には、両方ともに適用対象外となります。
～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～
【編集後記】
今週も一週間のスタートです。
大きな台風の影響で、関西は雨降りの月曜日です。
【週末の一日一新】
・ドライプレミアム 豊穣 エクストラ
・中國菜心香でランチ
・リーガロイヤルホテル メインラウンジ
・リーガロイヤルギャラリー 山川賀壽雄展